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良信电器专注于低压电器领域,定位高端低压电气系统解决方案专家,倡导突破性的变革创新

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关注民生 勇担责任 良信电器剑指保障性住房建设项目

发布时间: 2011-05-31 发布人: admin

引子

十一五期间我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。2010中国投资兴建了保障性住房590万套,竣工370万套。2011年全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套,比上年增长70%以上,创历年之最。

目前,上述任务已分解到全国各地。通过大规模保障性住房建设,未来五年,我国计划新建保障性住房3600万套,大约是过去10年建设规模的两倍。到十二五末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上,通过各类保障性住房建设,全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题有希望基本得到解决。

从以上势态分析,可以看出今后一段时期我国将进入保障性住房建设加速跑阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主,同时结合租金补贴。

 

一、保障性住房的概念

 

保障性住房,是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

 

(一)经济适用房 

  是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

 

(二)廉租房

 

  是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的袖珍小户型。

 

(三)政策性租赁房

 

指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的租赁型经济适用房。

 

                       

二、保障性住房建设现状

 

从我国国情现状看,由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭,我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标。中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭,应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋,通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是2080%的中低收入民众,在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%,只有20%以上中高收入者,他们的住房完全由市场决定,不纳入住房保障体系。

 

 

新增1000亿元中央投资的安排原则中,最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说,下大气力加快建设保障性安居工程,是促进经济社会发展的顺时应势之举。加快建设保障性安居工程,对相关产业具有很强的带动效应,其中当然也包括我们所处的低压电器制造业。

 

    在全国住房用地计划中,保障性住房用地为24000多公顷,与去年相比增加一倍多。其中,经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%,与去年实际供地相比增加79%。廉租房用地占保障性住房总量的29%,与去年实际供地相比增加472%(4.7倍)。

国十条到国家三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,再到国家六部委《关于做好住房保障规划编制工作的通知》,国家在保障房方面接二连三出台政策、通知,目的很明确,即试图通过大力建造保障性住房,由此可见,保障房必定以一种势如破竹的姿态快速扩展。

 

(一)家有力推动

 

    随着国家相关政策的陆续出台及责任地产的快速推进,各地保障房建设已经进入快速发展时期。地方政府一方面加紧出台相关保障性住房条例,另一方面创先争优,积极制定具体规划。目前各地方已完成保障性住房三年规划上报,保障房建设首次上升为政绩考核内容,地方政府之重视程度可见一斑。

 

(二)地方积极响应

由于地域性社会形态和实际情况的差别,各省市保障性住房的开发模式及代建方不尽相同,其中涉及的流程也有所区别,对达成我们的目标需要因地制宜,根据实际情况制定开发推广策略。

 

现阶段国家有关保障性住房开发的模式主要有两种,一是指定国有单位建设,二是交由开发商建设。由开发商参与的保障房开发模式,目前主要以代建制为主。即采取政府立项,通过招标方式选取具有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其他企业,并委托其代理政府对项目招投标、勘察、设计、施工等建设全过程进行组织管理,项目竣工后交付使用人的建设管理模式。同时限定基本利润,如经济适用房明确规定利润率为3%,并可获取相应管理费(各地有所不同,一般在1%左右,最高不超过3%)。

 

三、保障性住房参建制度及行业动态

 

目前开发商参与保障房建设主要持两种态度,一是如万科般积极,一种因为土地出让合同中明确规定必须配建,因此不得不建。传统观念出发,诸多企业并不愿意主动参建保障性住房。对于前几年项目净利润常达15%50%的房产大热时期,薄利仅3%的保障性住房在更多的房企开发商眼中,不被看好。

但2008年,国家提出9000亿元保障性住房的投入,一激起千层浪。在如此政策形势下,万科已先行半步,南京成为首批公示的16家保障房建设开发商之一,预计有望参建400万方保障性住房。一旦建成,规模将远远超过其进入南京10年来所有开发项目面积之和,更是目前开发商参建保障房之最大规模,被业界人冠以保障房建设活雷锋”之名。事实上,并非万科一家如此,保利、中建、绿地、远洋、富力等诸多大型房企均在谋求大规模进入保障房市场。绿地集团对产品结构进行调整,保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。而碧桂园更早在2008年5月就涉足经济适用房,并在一年内向20多个地方政府发函,表示愿意参与经济适用房的建设。大型房企之所以大规模进军保障房市场,也给我们带来启发和机遇。

由此可见,近几年开发商对于保障性住房代建态度已由先前的“不屑”转变为“观望”进而上升为“心动+行动”。未来几年,预计会有更多大型房产开发商转变策略,积极介入保障性住房建设。

 

四、良信电器参建保障性住房

 

形象是企业的战略前沿,我们的战略合作伙伴——万科,刚试水代建保障房,已被上“活雷锋”之美称。作为全国首家开发试验廉租房项目的民营企业,万科一直对外宣称只是在尽“企业公民”责任。由此可见,在当前国家大力推行保障房建设之际,紧随形势适时投入到项目中去,正是企业勇担社会责任的表现。

良信电器作为优秀民族企业,在履行企业公民的社会责任上始终义不容辞,奥运进驻鸟巢、世博民企馆唯一低压元件赞助商、上海旧区改造项目解决百万户居民电力烦恼,我们关注民生,积极响应政府号召,尽自身所能,用优质的产品和贴心的服务回馈社会。房改12年,搁置了10年的保障性住房建设计划重新启动,对我们来说不仅仅是一个商机,更重要的是又给我们一次回报社会的机会。